近日，读者黄女士向本报反映，称其购买的商品住房于1999年10月份交付使用，该楼盘的底层有11间商铺。多年来，这些商铺出租给别人作车库、商品库房使用，运货车辆频繁出入给楼盘管理带来诸多不便，噪音扰民影响楼上业主的正常生活。
     业主们了解到，当初该楼盘具有产权的只是八层三个单元计48套房屋，房开公司在底层增建的商铺不具产权条件。业主们不知道这种无产权底层商铺属于房开公司、还是属于这个楼盘的所有业主？
       专业房地产律师卢安龙介绍，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）自2007年10月1日施行以来，各地涉及建筑物区分所有权和物业服务的纠纷案件数量不断增加。黄女士所在楼盘遭遇的情况，只是此类案件的冰山一角。
        由于《物权法》等法律规定比较原则，至少有多个方面的问题需要进一步明确，比如专有部分和共有部分的界定问题、建筑区划的范围认定问题、如何认定“首先满足业主需要”的问题等。对于上述问题，今年最高人民法院于今年5月25日公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》），自2009年10月1日起施行，相关问题的解决应该来说有了进一步明确。
         卢律师说，实践中很多建筑物区分所有权纠纷是围绕共有部分产生的。《物权法》对共有部分采取了较为分散的列举式规定。综合实践中有关共有部分界定争议的实际情况并经反复研究，《司法解释》采用列举、排除加兜底的方法，明确了共有部分的含义，以便于解决司法实践中的问题。
        根据《物权法》规定，法定共有部分包括建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地以及明示属于个人的除外）、其他公共场所、公用设施和物业服务用房、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、电梯等。因共有部分很难通过列举的方法予以穷尽，按照“非特定权利人所有即为业主共有”的思路，《司法解释》还专门作出了兜底性的规定。满足下列两个条件的应当认定为共有部分：1.不属于业主专有部分；2.不属于市政公用部分或者其他权利人所有。
在《司法解释》正式实施后，此类无产权的物业将引起业主与房开公司的权属之争，成为一个焦点问题。