近日，上海市住房保障和房屋管理局如集相关房地产研究及咨询机构，商议制定商业地产市场监测指标，使得沪上已经严重供过于求的商业地产开发现状引起了市场的高度关注。

　　报告显示，至2008年上海人均商业面积全国最大，已达2.3平方米，已经是排名第二位深圳1.02平方米的2.25倍。且未来3年内，上海还有576万平方米的商业供应量，使得人均面积上升至2.61平方米。

　　按照国际标准，人均占有商业面积在1.2平方米是一个比较合量的参照值。由于中国的社会经济和商业展尚未成熟，居民消费能力水平较低，因此对于商业面积的需求也相对较少。根据行业测算，城市发展程度的不同，对于商业面积的需求也不一样，合理的合理的人均商业面积一线城市应为1平方米，二线城市0.75平方米，三线城市0.5平方米。

 2008年商业地产保有量及未来存量预测

严重的供过于求，使得商业供应严重滞销。月销量不足15万平方米的商铺市场，网上可售面积达到595.48万平方米，其中外环以外滞销的商铺和商贸城达到381.72万平方米；而月销量超过150万平方米的住宅，可售存量仅588.66万平方米。

　　相比之下，商铺的销售难度要比住宅高出10倍。受供应过剩的影响，一些租金回报相对较好的市中心街铺售价甚至低于同社区住宅。宝华现代城街铺租金6-15元/平方米/天，成交均价却只有15646元/平方米；而其住宅的租金只有2元/平方米/天，成交均价却超过20000元/平方米。御翠园独栋商业别墅均价44639元/平方米，而其独栋别墅的均价超过90000元/平方米，就连上海最顶级商业铺黄金城道的商铺售价也仅为47267元/平方米。

　　“可见，商铺供应过剩对市场的影响之大，有必要政府从土地供应环节开始进行有效的调控，”易居中国分析师薛建雄指出。

　　由于回报率较高，在近期的通胀预期压力下，一些店铺经营者将手上现金投入了商铺市场，使得市中心一些优质街铺获得了热销。宝华现代城上半年售出了165个铺位，御翠园的9栋独立商务别墅销售一空后加推12个联排商铺，御翠豪庭黄金城道商铺销售一空后加推古北路商铺。

　　薛建雄认为，商铺是所有不动产物业中租金回报率最高的产品，中国民间也有“一铺养三代”的彦言，商铺本理应是所有不动商中最受欢迎的投资产品。但是，上海商铺受到严重供过于求的影响，空置率高投资风险也大，特别是一些大型商贸城的死亡概率极高。从而影响了投资欲望，导致商铺售价低于住宅的怪象。

　　所谓“富贵险中求”，危机之后既是机遇。目前相对低廉的商铺价格对于那些有商业经营能力的投资者来说却是良机。实际上七铺路、曹安轻纺市场的商家是几个成功商贸城铺位的最大买家，而多数市中心街铺也是被一些老字号商铺收归。一但政府对商业地产的调控得当，目前被严重低估的商铺价格和与经济保持相应的增值效应都将获得体现。

　　上海商业地产经营最为成功的瑞安集团，将新天地、创智天地、瑞虹新城等大量的优质商铺自己持有经营，为企业保留了大量的优质资产，同时也避免商铺空置，促进区域商业繁荣，带动周边住宅、写字楼的销售。