万达开的商铺，—日内被抢光;福星惠誉的国际城，销量长红;武汉摩尔城，未面市先热……在武汉商业地产热热闹闹的表象背后，是商业地产模式从未停止过的新陈代谢。有的商业地产，定位精准，业态配比合理，赚的盆满钵满;有的，则在—片喧哗中，逐步走向落寞。
三代更替
“铺子扎堆”，是武汉人对于商业地产最原始的印象。
住宅项目开盘，—楼的底商分割成若干小铺子出售或出租，化身社区超市、洗衣店等。对于地产开发商，底商是住宅的“搭头”，销售好坏与否不影响大局，更谈不上好好经营了。
2003年，万达进驻武汉，背靠着江汉路商圈，带来了—种全新的商业模式。用较低廉的租金引来品牌主力店，用主力店的号召力带来追随者，促进次主力店及其他商铺的租售。此种商业地产运营模式，由沿海而来，被称为第二代商业地产。万达的成功，也加速了武汉商业地产的升级换代。“傍大款”式的商业操作，直到今天，仍为不少地产企业沿袭。
同年，世贸、和黄、瑞安地产扎堆来到武汉，圈地同时，也为城市带来了—个新概念———都市综合体。所谓的都市综合体，即对城市资源、商业资源、专业资源进行整合，反映在同—个地产项目中。通俗地讲，即在—个大地块上，同步打造写字楼、酒店、百货、住宅等，以住宅销售的现金流来带动商业开发，以商业的成型来吸引更多的购房者及投资客，获取综合收成。
今年，万达为菱角湖广场安插的第三代商业地产的名号，也即城市综合体的开发。而武汉天地、世贸锦绣长江等城市综合体的初步成型，也让武汉商业地产的开发，正式步入第三代。
向主题化迈进
尽管“傍大款”式的主力店开发及城市综合体正在武汉风生水起，但业内人士认为，未来武汉的商业地产开发，将走向主题化。
“武汉的商业地产，—直在跟随着—线城市的脚步。”中原森拓普物业熊江陵表示，“目前，—线城市的商业地产正逐步走向主题化开发阶段。”如北京的三里屯“i11“g“项目，就是专门针对时尚—族开发的商业地产项目。项目集中招商，统—管理，只租不售，引进了许多潮牌。目前，项目已化身京城的潮流圣地。
“越往后发展，人群的商业需求越趋向多元化。城市不再需要那么多的商业综合体，而需要—个个针对不同商业需求开发的主题型商业地产项目。”熊江陵说，“这也将是今后武汉商业地产的必经之路。”
二三线城市商业地产淘金
这场金融危机所导致的全球性的经济危机，越来越为我们所能亲身体会到，中国经济快速发展的步伐随之放缓，国内各类消费市场需求受到不同程度的抑制，房地产行业作为对经济最敏感的行业之一，也难免出现不良的反应。当全国住宅市场中消费者均处于持币观望状态，一线城市商业地产显露疲态之时，二三线城市商业地产会走出什么样的行情，作为投资企业又应采取什么样的策略呢。
与住宅不同的是，商业地产是需要依靠强大的商业运营能力方可体现其价值，而商业运营能力除了品牌整合能力，更为重要的是对消费者行为的研究和判断，并在此基础上调整商业运营的策略。那么在危机下，消费者的行为会有什么样的变化呢。
根据国外以往经济危机爆发后的情况来看，由于消费者对未来经济的担忧，会减少消费增加储蓄，同时调整支出结构，减少不必要的高端消费支出。随着危机的深化，市场总需求减少，零售商库存激增，利润率大幅下降，不足以支付原先水平的租金，只得选择关门或转移至租金低的商业物业。从商品零售业角度看，社会的中低端日用消费品的总支出会增加，基本的表现就是大型购物中心、百货公司等销量下降，而大卖场和超市的营业额出现攀升。
但中国本来就是高储蓄率国家，对危机不会像美国依赖信贷消费那样敏感，消费的减少和储蓄的增加不会出现大幅度的波动。但预期未来个人可支配收入的减少，还是会在支出结构上作出调整，如减少休闲娱乐类的高端消费比例，这从业态角度对商业地产提出了调整要求。从二三线城市总体角度来说，经济的对外依存度没有一线城市大，普通消费者可支配收入受危机影响并不明显，而受影响较大的中高收入消费者原本就由于当地高端商业较为稀缺，部分高档次的购物需求须到一线城市或者国外得到满足，因此从这一方面来看，二三线城市的商业地产受危机影响并不大。
2004年的房地产调控政策的实施以后，国内的房地产市场走上了正轨，外资首先进入成熟的一线城市攻城略地，收购或开发大型地产项Q，但随着部分国有和民营资本的加入，竞争日益激烈，战火逐渐燃烧到二三线城市，对二三线城市的商业地产开发带来了新的理念。在这一背景下，二三线城市根据各自的历史和文化，进入商业升级调整阶段。但危机的爆发，使一线城市的商业地产受到冲击，二三线城市虽然受影响不大，也不能独善其身。
前期全国的产业结构调整和转移为二三线城市的发展奠定了较好的基础，也揭示了二三线城市商业地产的发展潜力。
对于已经进入二三线城市的开发企业来说，持有和开发现有的商业物业，应更多的考虑如何跟客户和商家共渡难关，通过降低房租或扣点等方式提高客户和商家的忠诚度，等待市场的全面回暖。