商业地产专家黄国雄：
为什么我会进入商业地产？因为商业地产的开发离不开商业理论的指导。 首先，商业地产为商业的发展服务，没有商业，发展商业地产就没有依托就没有市场。第二个，商业问题同时要考虑地产的范围。对中国的商业地产的整体评价应该说我们的商业地产是一个历史的新时期，对整个的评价应该考虑到四句话。第一句话就是总量接近饱和。不是我们不需要，而是根据我们的经济条件，现在的收入水平，城市的格局来考虑，从总体来看应该是接近饱和了，但是从发展来看还有很大的空间。未来商业地产的发展取决于三个条件，一个条件是规划的准确，一个是实力的提高，第三个条件是城市的改造发展来考虑的。但是从目前来看，是相对饱和，现有的收入水平，现有的城市化水平，现有的市场需要相对处于饱和的状态，这是需要考虑的。第二个就是结构严重失衡，也就是说对商业地产来看过于集中了，特别是过于集中的购物中心。商业地产是一个广阔的概念，包括了公寓、写字楼、大型酒店、基础设施，像加工厂、仓库、服务设施，总体来看都是属于商业地产范围的。零售业是商业地产的重要部分，还有各种类型的批发市场。我们对商业地产应该有一个全面的认识，从开发商来看偏重于零售营业面积的开发。第二个是结构的失衡，特别是大型的购物中心应该说整体来看发展不好。从今年福布斯发表的统计数字看出，世界十大购物中心，亚洲占了八个，其中中国占了六个。发展中国家不应该有这么大量大型购物中心的出现。开发商必须全面考虑商业地产的需求，不要让它失衡，不要倒过来考虑问题。比如2006年统计全国商业动工面积达到两亿三千伍百万，这个概念按照中国160个城市平均的话，一个城市的商业地产面积达到36万，一个城市人口不可能承受这么大的量，所以结构失衡。第三个是商业闲置问题，不少地方卖不出去。2006年竣工面积是5900万，销售出去了4100万，也就是说当年有1800万闲置了，加上过去闲置下来的，数目很大。特别像购物中心，面积比较大，要有一定的营业额才能支撑着它的生存，支撑着它的发展，存在保底销售额问题，没有达到这个水平就没有利润，没有一定的出租率。从这个角度，我们说闲置问题很严重。特别是很多商业抢在奥运前开业，这就造成了一部分租不出去。第四个问题是公司效益下滑，导致了一些企业整个的商业开发成本提高，利润下降。

    国内出现购物中心热不等于进入购物中心时代，进入购物中心时代必须是以群众的消费水平来支撑，真正能够做到供需平衡，市场繁荣。如果一个业态的出现仅仅是图个表面的热闹，那么不能称之为购物中心时代的出现，“热”不等于“时代”，“热”的当中存在着超量，存在着闲置，存在各种问题，从这个角度来看，不能用“热”来代替“时代”的到来。