当新“地王”不断涌现时,北京也迎来了自己的新的“铺王”.6月底,SOHO中国举行前门大街两个商铺竞标定标会.185平方米的商铺以1800元/月/平方米的租价,被北京御膳坊食品厂竞得.另1商铺被北京长润来商贸有限公司以1530元/月/平方米的价格竞得.据称这1价格已经超过国贸首层旺铺约1500元/平方米的月租价.有业内人士表示,SOHO中国在前门的这两个商铺堪称京城的“商铺之王”.

　　●直击：几家欢喜几家愁

　　就在前门两个旺铺高价定标时,在金融街1购物中心,刚刚在网上看到SOHO中国前门项目竞价的消息后,某品牌服装售货员刘小姐却准备告别金融街了.刘小姐介绍说,虽然1个月营业额能达到20余万元,但考虑各种成本,公司认为1直是赔本.“到6月底就够两年租期了,我们就不租了.”

　　而在这家购物中心,停业退租的并非1两家.“迁址”、“品牌调整”,在地下1层和3层,可以看到多家品牌店的告知.据邻近商户说,“这些店都是撤摊,而非迁址.”

　　在北京,遇到“品牌调整”、招商难问题的还有不少.在学清路某购物广场的个别楼层,成片成片的铺位都空着.已经入驻的商户告诉《广厦时代》：“1两个月都没有新来的租户了.大片地方空着,很少有人愿意进来转转,生意很差.”

　　●解读：商业房产尚处于“养伤期”

　　1边是天价商铺“过热”,1边是多家商场冷清,究竟哪种才是北京商业房产的真实缩影？

　　“两个天价商铺没有任何代表意义.” 对于SOHO旗下天价商铺的出炉,汉博投资集团有限公司总裁朱友军说.就整个商业房产看,从2006年以来,北京许多大型购物中心面世,但能保持良好运转的,只有屈指可数的几家.“不能用1两个商铺来衡量整个行业发展,” 戴德梁行华北区商铺董事叶沛能的观点与朱友军不谋而合.中原地产策划师胡兴华也认为,SOHO前门项目处在特定区位,面对日均数万的旅游人群,加之历史文化底蕴,共同构成这两个商铺的不可替代性.

　　而与这两个占尽“地利”的商铺形成明显对照的是,北京许多商业房产项目恰恰由于选址不利,存在着先天不良的问题.业内人士指出,类似有的大型购物中心选择建在没有商业氛围的写字楼密集区,面临的1个挑战就是“下班时间就没人了”.如果再距离成熟商业区比较近,就容易被抢走客流.

　　追根溯源,商业房产选址失误的背后,更多的是前期科学定位的缺失.叶沛能认为,国内许多商业房产项目都是“无中生有”,“感觉1个地段不错,就直接上马1个大型购物中心,完全不管该地段是否有商业氛围,是否有足够购买力的支撑.”叶沛能说,在香港等商业房产比较成功的城市,1个购物中心都是从最初的百货等业态开始,从1个点开始,经过几年商业氛围的积累,慢慢演变而成的.而就北京来说,高档购物中心的主要消费客群已经形成了对东部成熟商圈的认可度,“再想在西部金融街1步到位运行大型购物中心,不是1日之功.”

　　不仅如此,前期定位的不足还会直接造成商业房产项目招商不足、开业延迟.“有些项目看上去是提前开业,实际上却是延迟开业.”朱友军介绍说,因为有的商业项目从1开始定位失误,租金“攀比”附近发展多年的成熟项目,导致招商不利,1直拖到现在才开业.

　　凡此种种,都是商业房产的“伤痛”,因此朱友军认为商业房产必然要经历现在的“养伤期”.

　　●展望：零售巨头新动带来利好预期

　　“虽然商业房产正在‘养伤’,但前景看好.”朱友军表示,从近年商业房产放量增多,要开业的商业项目增多,许多开发商也开始进入商业房产领域可以看出,包括北京在内的中国商业房产进入了1个高速发展的时期.

　　日前,位于4方桥区域某楼盘人士透露,家乐福已确定进驻该项目.这将使家乐福在5公里左右半径内拥有５家店.对此,朱友军认为,家乐福对这1区域的偏爱,正因为其看好该区域的购买力,提前“抢市场”：“我不开店别人也会开,与其让别人来挤压我的市场,不如我自己交叉覆盖.”

　　无独有偶,零售业巨头看中北京市场潜力的不止家乐福1家,另1家零售业巨头沃尔玛的目光甚至瞄准了远郊.6月25日,沃尔玛在远郊区县的首家分店延庆店开业.

　　叶沛能认为,零售巨头开新店,都有1系列技术指标的,都经过对地块和周边消费群体及潜在消费群体的科学分析.“对地产开发商来说,既要看到零售巨头新动向中透露出的利好,更要从中借鉴专业团队科学定位和管理的精髓.”