经历了2010年政府对房地产市场一系列的宏观调控之后，中国商业地产见证了写字楼、零售、投资领域的新高点。市场对商业地产的关注与日俱增。
有统计显示，2011年前2个月，中国房地产开发投资同比增长35%,，高于2010年全年33%的涨幅。尽管人们曾经预期政府整治房地产行业的举措会减缓房地产的建设，但中国房地产固定资产投资增长的速度依旧在加快。在中国政府宏观调控住宅市场的背景下，越来越多的开发商和投资者已经开始转战商业地产。
与此同时，亚洲变化的经济形势为中国城市带来更多机遇，上海、北京、深圳等一些经济中心，在写字楼市场越来越具备竞争力，这些城市正在成为跨国企业办公室选址新方案的目标城市。
租金看涨
高纬环球2011年第一季度写字楼和零售研究报告显示，中国写字楼和零售物业市场在第一季度表现出稳健增长的租金水平和活跃的市场态势。
第一季度，高品质写字楼租赁旺盛，写字楼租金持续上升。在北京，不断上升的市场需求和有限的高端写字楼空置面积推动甲级写字楼租金不断上涨，按使用面积计算平均有效净租金达到322元/平米/月。北京写字楼市场的另一显著趋势是内资企业的写字楼需求倍增，吸纳了很大比重的市场供应。上海的高品质写字楼租赁旺盛，平均有效净租金达到363元/平米/月，继续领跑中国大陆写字楼市场。作为中国经济发展最快的城市之一，成都写字楼市场租赁活跃，但随着大批新项目投放市场，未来空置率有望走高。
同时，宏观经济的积极表现提升了中国消费者的信心指数，不断增长的购买力将中国零售地产推向新高。受到春节的影响，第一季度北京和上海零售市场表现活跃，市场整体空置率下降。各业态都体现出积极的扩张趋势。租金方面，北京优质商铺租金基本稳定，有小幅度上升。在上海，受到国际零售商在上海的扩张计划影响，使得优质零售物业需求上升，租金升高。未来将有大体量商业新项目入市，预计市场吸纳率可观。成都零售市场在2011年将有几大新项目入市，而奢侈品牌也正在加快其在成都的扩张步伐。
高纬环球中国区零售地产服务部执行董事JamesHawkey对中国零售市场未来发展前景的判断是：“在北京，Gap是近期在北京将有较大动作的国际零售品牌，现今在北京有2家店铺。其他一些国际零售品牌也正在积极扩张北京的零售版图。但是新增供应量上升的速度会比市场需求上涨的速度更快，因此大量的新增供应量可能会带来空置率上升，尤其在中关村和亚奥区域，甚至可能造成一些零售项目经营惨淡。在上海，随着需求上升和国际零售商继续扩张，市场总体保持强势。在接下来12个月，将有不少新项目入市，例如名人商业大厦、越洋广场和中信广场。”
对于中国二线城市零售地产的发展状况，他补充道：“中国二线城市已经成为许多国际零售品牌的主要关注点之一。例如在成都，Zara和H&M在2010年进入市场，各开了2家店，H&M第3家店将在近期开业。成都是一个典型的中国二线城市，不少大型购物中心即将入市。成都凯丹广场在2010年底竣工入市，现在新建的项目还有来福士广场和万象城，都将在2012年竣工。现阶段成都市场总的来说比较平衡。但是在不少二线城市，却出现了新增供应量远远高于市场需求的现象，许多超大型购物中心在短期内就已经竣工入市。”
投资活跃
在投资领域，大量投资涌入商业地产领域，其中不仅包括国外资本，国内机构投资者正逐渐成为主角之一。在工业物业领域，2011年，中国的工业物业市场价格将由于供应短缺而需求旺盛继续保持良好的增长态势，这一趋势在北京、上海、重庆等城市将表现得尤为明显。
高纬环球《全球工业物业报告》显示，2010年亚洲地区工业物业租金上涨幅度超过了5%，跟全球大部分工业地产市场衰退的情况形成鲜明对比。北京2010年工业物业租金同比上涨18%，占据全球工业物业租金增长最快城市排行榜第2名。高纬环球中国区董事总经理张良军表示：“2011年，中国的工业物业市场价格将由于供应短缺而需求旺盛继续保持良好的增长态势，这一态势在北京、上海、成都、深圳重庆等城市表现得尤为明显。同时，由于中国政府对于工业用地指标分配实行了更为严格的总量控制，而各类投资特别是与内需增长相关的投资对工业物业的需求有增无减，这一增长趋势在未来将得以延续。”
2011年，由于住宅投资受政策严控影响，部分投资资金流入商业地产领域，尤其是住宅被限购的一二线城市更加明显。预计随着政府对住宅调控政策的进一步监管和落实，会加快国内外投资者布局商业地产的步伐。随着经济的进一步复苏，对商业地产需求也在逐步释放，这也在一定程度上支持了投资者向商业地产进军的决策。据悉，高纬环球投资部团队在过去的半年内已经连续促成3宗整栋商业物业交易，总投资额超过人民币40亿元，创五大行之最。
高纬环球投资与资本市场部中国区董事叶成宇表示，2011年国内商业地产投资领域延续2010的活跃态势，中国仍然是海外机构投资者重要的目标投资市场。“以上海为例，不包括土地交易，仅一季度就有7个整栋物业交易，成交逾46亿人民币。其中港台及国内投资者交易量占50.4%，海外投资者占49.6%，写字楼占44.5%，综合体占22%，商场12.5%，酒店占21%。”
外部利好
在国内因素推动商业地产向好的同时，国际因素，特别是亚洲经济形势的变化为中国商业地产发展注入了外部利好因素。
高纬环球《全球主要写字楼市场报告》资料显示，由于甲级写字楼可租面积有限，市场需求持续旺盛，香港写字楼租金水平在2010年上涨幅度达51%。香港中央商务区写字楼租金在2010年占据全球最贵写字楼排行榜第1名位置。
高纬环球的分析认为，随着经济继续回暖，新增供应量仍然有限，香港中央商务区将迎来更多的写字楼需求，租金将继续上升。如果这一趋势持续，至少到2012年香港市场不会存在租金低廉的写字楼供应。市场上一些注重降低成本的跨国企业正在寻求新的写字楼选址方案。随着香港写字楼租金水平继续升高，中国的上海、北京、深圳等一些经济中心，在写字楼市场越来越具备竞争力，这些城市可能成为跨国企业办公室选址新方案的目标城市。
上海、北京和深圳的中央商务区在过去的几年间发展迅速，在一些方面已经能够和世界一流金融中心相提并论。尽管北京的写字楼租金在近期经历了大幅上涨，但中央商务区的租金跟香港比起来仍然很低。跟香港比起来，北京和上海的租金不到其1/3的水平，而与此毗邻的深圳，只有香港写字楼租金的1/10左右。
另外，受到近期不幸发生的地震和海啸影响，许多在日本的跨国企业正重新评估在东京乃至日本的业务策略。据悉，已经看到部分公司临时迁往大阪和周边城市，有些汽车关键部件生产商决定在中国设立新的生产设施。尽管这些还只是个案，但可以肯定的是大地震必将给日本经济和周边其他国家市场带来深远的影响。
对此可能性，张良军认为：“中国内地规模空前的城市化进程和持续的经济发展不仅为商业房地产市场提供了强劲的需求，基础设施的不断完善也为跨国公司在中国地区乃至亚太地区的产业布局和选址提供了更加多元化、更加灵活的策略选择。一方面，香港、上海、北京等核心城市的写字楼市场将延续其强势的表现，另一方面，核心城市周边的写字楼市场及工业园区也将受惠，为相对低成本的研发设施、数据中心、呼叫中心等后台办公室的提供现实的解决方案。”
(来源：国际商报 作者：李高超)
调控下商业地产热潮掀起 长沙商业地产红火如天？
【引言】国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议确定的相关政策措施，简称“新国八条”。
新国八条带来的影响是巨大而广泛的，加上限购令、央行多次加息等等调控手段，房地产住宅市场受到了严厉打压，曾有业内人士预计在2011年楼市的成交量可能下降五成；供应量变少，郊区市场价格下调，违约交易越来越多，蔓延了各界对房产的观望态势。而商业地产成了政策下的漏网之鱼，国家在打压住宅市场的同时，有意放了商业地产一条生路。成交指数不断上涨，商业地产成了投资者在国家政策下的避风港。
其实早从2010年以来，传统的住宅开发商、零售企业乃至生产企业，以及方兴未艾的房地产私募基金，都已经在涉足商业地产，形成一波声势浩大的“转商”浪潮。住宅市场遭遇严厉调控，通胀压力居高不下，商业地产正成为房地产企业和民间资金的避风港。
越来越多的企业看到商业地产的机遇，开始涌入。
万科计划未来3年内建成220万套的住宅商业配套。目前万科已经通过直接拿地、项目收购等途径，在北京、东莞、武汉等城市投入大约260亿元开发商业地产项目。
保利地产公布的公司计划也显示，未来3年内将持有型商用物业面积增加到300万平方米，将商业物业的投资比例逐步提高到总体投资的30%。
金地集团已经成立商业地产公司，目前在北京、西安、深圳等地拥有多个商业地产项目。金地集团董事长凌克透露，2011年金地将在商业地产投资1至2个综合体项目，未来数年内，金地商业地产业务将以大中型城市综合体为主要产品。“到2015年，金地的商业地产基本相当于再造一个金地。”
远洋将采取精细化管理贯穿核心业务流程，“随行就市”降低“规模风险”，加码二、三线城市避“热点”，扬长避短发力商业地产。远洋总裁李明表示远洋有近300万平米的商业地产用地正在规划建设中，未来还将逐步扩大投资物业规模及收入比例，为集团提供可靠及持续的收入及现金流。
万通地产在北京宣布集中发力商业地产，按万通地产的规划，今年万通地产将在商用物业领域集中发力，推出五大新项目，算上万通地产已经持有经营的商用物业项目，达到6个，至2015年商用物业开发面积将超过100万平方米，总投资约150亿元，持有投资级商用面积超过50万平方米，目标年租金收入11亿元。
而在长沙，无论是全国知名大型房企如万科、保利、北辰都在集中发力商业地产，另外一些中小企业也一样在挤入商业地产这股大潮。开福万达广场、北辰三角洲、保利?南湖广场、泊富国际广场、德思勤广场、运达国际新城等……商业地产红火如天的局面可见一斑，然而，还有更多的地产巨头在前赴后继地踏入这条河流，世茂、中海、复地、方兴、中信资本。据世联地产不完全统计，截至去年底，长沙在建在售或规划建设的综合体项目多达20多个，占地面积接近300万平米，建面超过1600万平米。
近段时间房地产市场调控的目标和决心被反复强调。国务院总理温家宝“五一”期间视察北京保障房建设工地时再次强调房地产调控的决心和目标。中央一再表明调控居心是否可以理解为住宅市场将无缝可钻？在长沙这块未被开发成熟的土地上，大型房企入驻并集中发力商业地产的选择应该是明智的。据业内人士分析，调控高压下，住宅市场的高风险日益显现，与此同时，集办公、购物、休闲、娱乐、旅游、餐饮场所于一体，具有多功能、多业种、多业态特点的区域商业地产则成为资金聚集地，长沙商业地产正在发酵新一轮投资热潮。
(来源：搜房网)
卢仕：二三线城市商业地产空间更大
4月26日，时值在华运营首个购物中心项目——西安怡丰城试运营之前，新加坡丰树产业私人有限公司(Mapletree Investments Pte Ltd.，下称“丰树集团”)中国首席执行官卢仕在接受本报记者专访时表示，丰树集团希望借此项目把在新加坡成功的商业地产资产管理经验带到中国。目前，先前所发布的第二只投向中国的基金正在筹备过程中，会在第一只投向中国的基金——丰树印度中国基金对中国项目的投资全部到位后预计于2012年左右启动。
中国房地产报：去年年底，丰树印度中国基金向海航集团卖掉了北京的丰树大厦。具体详情可否介绍？
卢仕：2008年，我们从摩托罗拉买入该楼，并认为是很好的机会。原因在于，虽然这栋楼旧了一点，外观也不能改，但是其所在的CBD商圈能够收购的楼宇已经不多。两年间，丰树集团对于该楼进行了资产提升，首先，我们把内部全部翻新，包括一些看不到的机电设备；第二，我们从零开始租赁，目前已达70%的出租率，租户都为来自国内知名的、国际的、甚至世界500强的优质租户。至于这笔交易的具体投资回报，由于丰树集团即将在近期发布2010年财年报告，目前不方便透露。总之，我们会根据市场的变化为投资人进行适当的资产管理组合。丰树印度中国基金2010年上半年购买的北京另外一个写字楼项目——佳程广场的面积比较大，我们需要把我们整个组合平衡一下，暂时不考虑出售。
中国房地产报：部分外资基金认为，当前对于住宅市场的调控为住宅领域带来了更多投资机会。您如何看待？
卢仕：丰树集团还是比较注重项目的回报与风险。个人认为，调控会让消费者可能慢慢地变得更加理性。凡是比较好的项目，能够达到我们要求的项目，我们都可以谈，而不会局限在哪一领域，比如说住宅或者写字楼商铺。我们正在筹备的第二只基金将在一线和二线城市投资新的商业（零售与办公）、住宅和综合性投资和开发项目，资产类别没有特定的资金分配目标。
中国房地产报：目前很多外资公司都在二三线城市寻找机会，但是往往受困于产权无法整合等问题无法完成写字楼的整购，您觉得一线城市和二三线城市在业务开展上有何不同？
卢仕：一线城市商业地产市场相对成熟，但二三线城市的商业地产市场空间会更大。在二、三线城市也会有一些机会，因为这些城市现有的地产项目功能性不强，所有权不统一。由于二、三线城市知名度不高、被研究的也少，因此他们具有的优势是地产需求的投机性低，房地产发展更加切合日益崛起的中等收入群体的需求和意愿；所以，如果我们推广多租户式购物中心、具有特定规格的商业园和现代物流园，将迎合城市中心的基础设施需求。从风险回报的角度看，进行此类开发获取土地所需的资金要比在一线城市高价拿地节省得多。在二、三线城市，我们倾向于开发更大型的综合项目，不同的地产类型（工业、物流、商业和住宅）组合能产生协同效应。并且，这样的项目也能为我们提供灵活的退出策略，尤其是写字楼物业，我们可以选择出售分层所有权获得退出机会。
中国房地产报：目前，市场有关于二三线城市商业地产过热的言论。对此，您的判断是怎样的？
卢仕：我相信还是有机会的。但是，不能否认部分城市已经出现这样的苗头。如果供应量太大，我们在投资的时候会注意其投资风险。对于丰树而言，我们会在做好供应与需求研究之后才做决定。
中国房地产报：具体到购物中心领域，市中心旧城改造地段和市中心以外的新区往往都存在开发风险。比如，前者往往成本较高(地价高、拆迁成本高等)、开发周期长且时间不确定。对于不甚了解中国的外资而言，如何解决上述问题？能否举例说明？
卢仕：一般来说，那些打算进入当地市场的机构需要投入时间和资源去了解当地的商业环境、当地规则和规定。他们还要改变组织结构以获得更快地响应速度，融入到当地环境中，从长远来看待他们对中国的投资。中国的零售市场近年来发生了急剧的变化，企业需要在进入市场之前研究购物中心的盈利前景。位置、辐射范围、进入的时机以及体现商场定位的租户选择等也是应当仔细考虑的因素。以丰树为例子，我们会在每个项目所在城市设立实体办事机构，并培养具有本地市场专业知识、经验及人际网络的本地和外籍人才团队。
（来源：中国房地产报 作者：刘关 西安）
天津商业地产开发进入快速通道
随着北京楼市的降温，开发商的目光开始转向了距北京最近的天津市。进入今年以来，天津市的商业地产进入了爆炸式的增长，众多国内一线开发商把目光全集中到了津门，如远洋、保利、合生等等，同时本土开发商也借势发力，推出了许多大型的商业设施。
自滨海新区纳入国家发展战略以来，天津城市建设及房地产开发建设都快速进入了更高层次，其重要标志之一就是城市综合体的大量出现。
随着天津国际化城市建设规划布局战略的实施，以及大批国内外品牌企业的进入，目前，本市新面市和新开工的房地产项目综合体已占六成以上，包括独家开发的市区“城中城”类综合体，以及边缘区域独家或多家企业合作开发的各类大型综合项目，同时土地供应也全面趋向综合用地。
近日，目前天津最大的商业中心项目银河广场顺利封顶，据该项目开发商天津乐城置业有限公司总经理王喆介绍，银河国际购物中心建成后将购物、娱乐、休闲、体验、文化、时尚、休憩等功能高度聚合于一体。
同时，银河国际购物中心通过专业的业态规划，将丰富的业态组合与品牌层次进行合理调配，一举将精品百货、国际名品旗舰店、大型娱乐、大型餐饮等各业态领军品牌全部包容其中，为消费者提供超越想象的极致享乐之旅。
据了解，银河国际购物中心位于天津市文化中心北侧，紧邻行政中心，地理位置优越。该项目占地面积7.46万平方米，建筑面积36万平方米，分为地上五层、地下两层。预计将于2012年建成开业，届时将成为天津市顶级奢侈消费、潮流品牌购物，并集休闲娱乐、佳肴美食、社交体验于一体的质量生活体验场。
王喆介绍，目前银河国际购物中心已成功引入具备雄厚实力的乐天百货、嘉禾影城和全明星冰场三大主力店，以及国际时尚品牌旗舰店、大型知名餐饮、特色主题娱乐等，已签约出租面积超过60%，预计明年中期开门迎客。