商业地产操盘手成功之道

　做我们这一行，简单的讲，是零售业与商业与房地产业交融在一起，接触的每个甲方都是人精，与其打交道，地产知行者认为

最重要的是要保持自己的独立性。这样才不会因为拿了甲方的钱，思想被别人左右。否则，别人请你的意义就不大了。对于我们来讲，保持自己的独立性，主张自己的想法是非常重要的事情。

　　地产知行者时常对同行朋友们讲，我们做操盘手的人，塌实做事情，但同时做商业策划是有心智的人。心智在于一种悟性，而不是学历意义上的聪明。牛根生把：“小胜靠智，大胜靠德”这个哲学理论点透了，无论是个人还是一家公司，长久的发展靠的是时间慢慢积累出来的德——诚信。

　　商业地产操盘手的特征是职业比较自由，独立，执着，甚至偏执狂，我们这类人别人看来有时难以相处，但我们都具有高度的幽默感。有时候也是笑声不断，笑声特别能滋生新的创造力。

　　优秀的商业地产操盘手可能都有些优越感，由于是甲乙双方的原因，作为乙方的我们去了项目地基本都是管理层。我经常戏称工作就是消遣。

　　商业地产操盘手可能并不遵从一般常规，我们有些冲动思想，甚至生理冲动，我们是完成一个项目后比谁都会玩笑的人，这使得我们这种人始终具有创造的爆发力。不了解的人认为我们是群疯子，其实我们是最有职业道德感的人，只不过在内心里我们的渴望比他人要求的更多罢了。

　　做商业地产操盘手的人不是慈善家，因为我们都有家，也要吃饭，但衡量自己的能力是有区别的，将项目成功运转是成功的唯一标准。

　　做商业操盘是一个十足的能力活，不要老整些虚的。可以玩个性，但不要将个性带入工作中来，该让个性收起来的时候一定要收起来，千万不要光说不练，尽吹！商业地产来自商业，而商业又是来自市场，假如你是个只想座在办公室里白白净净的同志，那就千万别踏入这一行否则会让你太难受。

　　如何干好呢？地产知行者提示——让自己成为专家！不仅是这个行业的专家，还必须是你所负责的这个项目的专家，只有让别人把你当作是个专家，你才能在策划业里长久地生存、发展。陈胜的高呼就是地产知行者的话：“壮士不死则已，死即举大名耳，王侯将相宁有种乎？”

　　在项目上合作时你被变成一个工具，甲方要你做什么，你就得做什么的话，就说明你可能不适合这个行业。

　　商业地产操盘手首先必须是一个优秀的营销专家。优秀的商业地产操盘手不仅要能拿出策划、创意，我们可能谈得更多的是招商、运营，但关键的是全程思考，我从来没听说过光招商就能开业而成功的。一个商场开始筹备前就需要制定出战略和战术规划，而且必须相应的、配合地拿出执行计划出来。

　　做商业策划应该比其他行业的人，对于宏观政策、经济形势、商业、房地产、新闻、社会与时尚保持更浓厚的兴趣，而且其兴趣必须广泛。地产知行者提示——做商业地产操盘手的人都有个习惯，那就是阅读！只要大量的阅读才能获取多的知识，这样既专又多。

　　做商业策划的忙碌和辛苦是每个圈内人都知道的，一个好项目能够成功运作，也许是用多少个不眠之夜换来的。能够熬夜干革命，大概也算是做商业地产操盘手必须具备的一个素质吧。

　　在我们这个行业里，责任心是第一位的，聪明是第二位的。地产知行者提示——有良心的人才会有责任心，我们认为是责任心帮助了我们成功，并且能坚持这种责任心。就象创作一样，你不可能每次都能马上拿出好的作品。它需要你不断地努力，不断地积累、总结成功与失败的因素，不断地与自己战斗下去，你才能成功。所以你只有对自己残酷一点，别人才能对你好一点；你要是对自己好一点，你就会很糟糕了。

　　甲方要的是结果而不是你艰难的过程，你不要对谁吹干项目怎么怎么地苦，人家老板要的是结果，你对人家说理：没功劳也有苦劳吧——没用的，这只能够证明你不行。干商业地产——招商也好销售也好，行就行，不行就不行。中国有句古话：多大的腿就穿多大的裤。

　　永远站在甲方的角度替他思考，他想到的你帮他做好，他没想到或还没来得及想到的你替他想到，并永远比他期望的做得更多一点。当你成为他不可替代的需要的时候，当他对你产生强烈的依赖性时——你便成功了。

　　你尽可以提建议，出点子，但最后承担结果的还是甲方。他的风险你不会承担的，我看到一些操盘手，做项目一塌糊涂，但老是说甲方这个不行那个不行，是啊，人家行的话还会找你吗？

　　不断给甲方以新的刺激。地产知行者提示——如果想甲方爱上你，自己否定自己，这永远是最让甲方信服的超级绝招。

　　维系一个老甲方，在实际工作中不妨多做一些建设性的事情。要抢在甲方前面想到一些问题，方案计划要多准备一套，这就是我说的——备案，不要等甲方要K掉你的时候，再去亡羊补牢。毕竟我们是服务生，做完了就走人了，说白了，一点安全感都没有，所以要时时小心。

做我们这一行做到最后，实际上就是在做甲方的最高决策者的工作。脱离了这点，其他都是扯淡。地产知行者提示——“说服老板是策划项目之前必须做的基础工作”。那么说服老板本人的成功法则是什么呢？嘿嘿——面谈　。　

大家都知道一句话：商场如战场！商业营销策划里比如招商和真正的战争是一样的，快、狠、准是双方利益的争夺。地产知行者认为战争的本质也是这样的。对于企业与企业之间利益的争夺，它就是一场战争，你想做好一个项目就必须争夺自己的利益。

　　如果你没有一种狼的性格的话，如果你不是很好斗的话，可能就比较难做这个行业。因为你是和别人抢这个碗里的饭，所以每个做商业策划的人应该都要有狼的这种品性——野心。既选择了做商业策划这个行业，就一定把项目做得最好。人不能没有一点野心，做商业策划尤其要有野心，没有野心，就激发不起自己。就不会有劲，没有劲，潜力就挖不出来。做商业策划必须时时刻刻准备冲锋，使出全身的招数为甲方争取到利益最大化，因为只有锅里有了碗里才会有；只有锅里多了你才能够多盛几碗。