投资技术参数

    1、社区商业的核心区域：社区商业步行0-15分钟路程内或250m-500m以内；核心区域居住的人数收入水平及消费结构是考虑投资的主要因素。

    2、社区商用面积与小区人数之比国际通用比率为1：1。

    3、投资回报率：高于银行同期利率达到GDP发展速度，有中长线投资价值。

    投资社区商业地产之——望、闻、问、切

    望：区域商业规划

    经营社区商铺一般来说是一种长线投资，是在投资未来。因此，购买者应当有长远的眼光。也就是说，不管是自营还是准备倒手转卖，投资者除了要关注项目本身的地段、建筑结构、规模、定位外，还需要了解这个区域未来的商业发展规划和城市规划状况，如交通、道路的改善、老城区改造、市政动迁，以及整个城市的商业网点的分布规划等等，这些规划对于决定在什么地点投资商铺起着决定性的作用。毕竟社区商铺投资对所处环境的要求很高，在客观上要求投资者必须对该商铺未来的环境有深入的了解，以保证商铺本身的价值提升。另外，如果购买的是4000平方米以上的商业项目，投资者还要看该项目是否通过了相关部门的布点听证会，没有进行听证的话，建议不要购买或租赁。

闻：商圈综合环境

    在了解了整个的区域规划后，就要着手商圈综合环境的考察和判断。业内人士指出，在分析商铺综合环境时，不能独立地横向比较，而要把多种因素结合起来。一般来说，社区商业的消费者比较固定，地段、交通对商铺经营的影响较小。

    首先要考虑地理位置。俗话说，“金角银边”，临街、临出口的店铺会比其他位置的要好，人流量大，产生消费者的概率就越大。但不是所有的人流都能转换成顾客，如果过往的人都不能在商铺前停留，再大的人流量也不会推动经营。其次就要看周围是否有相互补的业态业种，如娱乐、休闲、餐饮等设施，不但可供消费者休息歇脚，而且往往延长了消费者的停留时间，也就增加了顾客的消费机会。再次就是要看有没有便利的停车位和交通进出口。现在许多人购物都有车辆，假如停车不方便的话，也很难吸引消费者前来购物。

问：项目五证与业态

    利用银行办理按揭判断其风险性，银行在发放此类贷款较为谨慎，如发放贷款较为顺利，可以推测此项投资风险较小，反之则大。

    具体到某个商业项目，作为投资者，无论是买还是租，首先要看该项目是否有“五证”。也就是要对方出示相关的土地证、预售证等，如果手续齐全，就可以放心投资了；反之，就要谨慎为妙。当然，还要看清楚土地的使用年限，年限越长，投资的价值就越高。

    业态方向是关系到能不能获利的另一个关键。投资者明确自己想投资的业态方向后，如果是有相关的从业经历、经验和成熟的渠道，则可以选择自营类的社区商铺投资，这样的经营自己可以控制，收益也会相应多一些；如果一点相关的条件都不具备，建议还是投资可以进行委托经营社区的商铺，收取稳定的收益。但是需要当心的是，这类商铺的投资一定要看经营团队是否具备专业管理和运营水准，富有从业经验和品牌影响力、创造力等等。

切：购物行走线路

    所谓“切”，就是去准备投资的社区商铺区域亲身进行体验，看看准备投资的商铺是否符合人们的行走习惯，是否在人们的购物精力和时间适当范围之内。

    投资专家还指出，在进行投资的时候，如果自己对市场状况不了解，最好咨询专业的顾问公司，以避免投资失误造成损失。