购置商铺是一项比较耗费脑力的事情，不仅因为其耗资巨大，而且还要综合考虑其业态、地段等因素，那么面对各种因素，什么才是我们做选择的根本依据呢？中国商业地产网专业人士给出的建议是，置业前，先计算投资标的的资金回报率：高回报率的商铺风险较低，收益也更平稳。

    X先生和他的太太是上海人，两人经营着一个饰品铺子，几年间积累了一笔钱，打算再做投资。所谓一铺养三代，商铺长期平稳的高收益使他们把目光投向了商业地产。“我们的打算是这样的，铺子前期用于出租，等我们自己的生意规模扩大了再收回来自己用，总价控制在200万元内。”就这样，他们踏上了寻铺之路，足迹遍布大街小巷。

　　该夫妇俩在寻铺过程中，确实遇到那么几套令人心动的商铺，各具优势。闵行星中路地铁站附近的一套商铺价格很有诱惑力；市中心社区弄堂里的一套商铺周边有很多住宅区，生活配套设施很齐全；同乐坊对面的那套正处于成熟商业圈。夫妇两犹豫时，我们给出了建议：第一类商铺适合资金雄厚的投资商做投资，其地处上海外围区域，初期价格便宜，但是日后随着城市发展一定会成熟起来，只是初期的回报率较低，对投资者的有一定资金压力。社区内部的店铺对购物的人群和消费能力无形中有了限制，计算下来回报率约为3%，接近住宅回报率。相比而言，住宅出租难度低，且出租自用皆可，不会空置，以风险收益比来说，弄堂这套不是很理想。而第三套物业，位于静安区余姚路，属于成熟的商业地段，该商铺价格跟周边同年份的住宅价格几乎相同，但是租金却是住宅的两倍多。按照“回报率=年租金/成交价格*100% ”来计算，该套商铺的回报率也约为周边住宅的2倍，目前，该套商铺月租金为7000元，回报率接近4.5%。最后客户选择了回报率相对较高的第三套物业，该商铺面积82.45平方米，成交价格为190万元。

　　那么，选购商铺时除了要注意回报率这一重要因素外，还要注意什么呢？21世纪不动产的置业顾问黄思恩指出，同时还要注意以下几点：

　　一．地段、区位：离商业中心越近的位置越理想。目前，上海市市级商业中心包括陆家嘴、淮海中路、南京西路、南京东路、徐家汇、豫园和外滩商业圈。区级商业中心包括四川北路、五角场、中山公园、虹桥、不夜城、天山、长寿路、莘庄商业广场等商业圈。

　　二．交通便捷性：周边有多条公交线路以、轨道交通和高架匝道口，附近最好还有知名的地标性建筑。

　　三．临街状况：越是离主干道近的位置越好，且拐角处的铺位最理想。

　　四．临街面宽：面宽至少要3-5米，如果过于狭小，会影响商铺的展示面。

　　五．保养与设施：商铺格局以可以灵活分割为宜，方便招租，另外房屋本身也要保养良好。

　　黄思恩同时指出，商铺买卖的交易成本较高，特别是卖家，要支付多种税费，包括以下几种：

　　营业税=（卖出价格-买进价格）*5.55%

　　土地增值税=（出售价格-营业税-契税-买进价格-其他合理费用）*差额比率

　　差额比率范围：30%-60%，界定方法为：

　　（卖出价格-买进价格-营业税-买入时契税）/买进价格<50% 按30%收取

　　（卖出价格-买进价格-营业税-买入时契税）/买进价格介于50%-100% 按40%收取

　　（卖出价格-买进价格-营业税-买入时契税）/买进价格介于100-200% 按50%收取

　　（卖出价格-买进价格-营业税-买入时契税）/买进价格>200% 按60%收取

　　个人所得税=（卖出价格-买进价格-土地增值税-营业税-买入时契税）*20%

　　买家买入时，需要支付以下几个税：

　　契税=买入价*3%

　　手续费=买入价*0.5%

　　印花税=买入价*0.05%

　　在付款方式上，上述客户选择了贷款的方式，首付130w，贷款60W，分10年归还，每月大约归还9000元。另外，商业贷款额度一般不超过五成，贷款利率在基准利率上浮10%。

　　市场信心恢复、股市上行都使得投资环境得到好转。自5月开始，商铺成交价格一直都在上升，买卖租赁都是如此。我们建议做短期投资的客户，可以选择高租金回报的的商铺，如七浦路、城隍庙的商铺，该类商铺回报率达到7-8%，但其土地增值能力较弱。而做长期投资的客户可以选择新兴的，郊远商铺，如南汇小上海休闲广场等，该类型商铺受政府整体规划经营，未来发展有保障，虽然目前收益率低，但其土地增值空间很大。