部分商户调整定位规划，部分业主和租户想转手
在众多营销手法中，返租包租成为商业项目畅销的一大营销噱头。如"三年包租，租金回报21%"、"十年包租，年回报8%"、"一铺何止养三代"……，返租这种在当时尚属合法的营销手法，让众多满怀激情的投资客慷慨解囊，成为这些商业地产项目的小业主，信心满满地准备坐收丰厚的投资回报"成果"。
随着2010年钟声的响起，东莞早期开发的商业地产返租期限也陆续到期。那么，数年前开发商描绘的美好蓝图是否得以一一实现呢？在返租期间，东莞商业项目的经营情况又是如何？小业主们在投资中是否真的赚了个盆满钵满呢？返租回报率与现实是否存在差距？在返租期限即将结束之际，记者带着这些疑问对相关项目进行了调查。
现状调查
对象1：新华南MALL (论坛 新闻)·生活城
『回顾』
新华南MALL·生活城定位为集购物、娱乐、餐饮、商务、办公、家居、休闲、运动、旅游等九大功能于一体的超大型新都市主义国际生活街区，于2002年启动建设，2003年7月开盘招商，2005年5月1日开始试营业。
新华南MALL·生活城返租年限选择面比较多，从5年至12年之间，返租回报率为8%，少量商铺的返租期已经到期，还有部分商铺也将于今明两年到期。
『现状』
目前投入运营的知名品牌有肯德基、麦当劳，时尚电器等，拥有亚洲最大的IMAX3D巨幕影厅万达国际电影城、亚洲最大动感娱乐主题街区新加坡欢笑天地以及英国BBC天线宝宝主题儿童乐园等。
从新华南MALL·生活城北站走进项目，楼道里一片沉寂，楼道外的一些电梯是静止的，绕了一大圈才发现一楼有一间经营运动鞋的牌子店。但是走到新华南MALL·生活城的另一边，却别有一番热闹的景象，万达国际电影城、娱乐主题街区、儿童乐园等娱乐设施受到不少大人小孩的青睐。
『个案』
住在附近滨江花园 (论坛 新闻)的张婆婆告诉记者，她最喜欢带孙子来这里玩了，因为这里对于她孙子而言就像一个公园，气氛很好。
一位商铺租客告诉记者，这里就算是一万人进来，也很难有热闹的感觉，因为项目真的很大，这也是项目商铺租金比同城其他大型商业租金低的原因。
通过这些年的经营，如今新华南MALL的人气比以前好了许多，但商铺的租金并没有多大的变化，低的租金在20-30元/平方米，二楼以上的租金更低，只有沿大路边上的商铺租金比较高一点，大概在60-80元/平方米。如果从投资的角度来看，回报率还是比较低的，所以这里比较适合长线投资。
对象2：第一国际 (论坛 新闻)一期
『回顾』2004年开盘，沿街商铺销售价格25000-42000元/平方米，二楼商铺销售均价16000元/平方米，三楼商铺销售均价8000元/平方米，商铺返租率为7%，返租年限为5年。
『现状』
第一国际第一期开盘已五年，相比二期三期，一期的人气是最旺的。第一国际一期一层进驻的商家有肯德基、滔搏运动名店城、汤米男孩及多家银行机构；二楼也有为数不多的一两家饮食经营店和儿童用品店；三楼以上商铺多为餐饮商，如稻香、东海海都等。
靠近元美东路路段人流量最高，三期计划于今年投入使用，届时商业氛围有望提升。
『个案』
"我们的店实际就才40多平方米，但是算上车位等其他一些物业的话，开发商收取的管理费包含面积就达90多平方米。"汤米男孩老板孟小姐表示，租金不算高，签的合同是五年，前两年是每月3000元，第三年起是每月3500，但是管理费每月却要2800元。
"可以说开业这两年我都是死撑过来的。"孟小姐表示，现在很多项目都在减租，但是第一国际并没有这种打算。租客们曾经联合要求管理公司降低管理费，但最终无果。
对象3： (论坛 新闻) 中信 (论坛 新闻)慧坊
『回顾』中信慧坊于2006年6月开盘，定位为东莞首个创意休闲生活街区，力求打造成为一条以艺术和创意为主导、以创意休闲为核心业态的商业街。
开盘销售均价约为19500元/平方米，承诺五年返租，年回报率8%。
『现状』
中信慧坊附近是城区密集人口区域之一，但目前项目外围的商家却屈指可数，经营客户有八月花酒家、毛家饭店、美宜佳、好邻居和干洗店等。
记者发现，到了吃午饭时间，这里两家较大型的饭店也很难出现满席的热闹场面，透过虚掩着窗帘的玻璃窗可以看到里面还有许多空桌空椅。附近有的毛坯铺内甚至成了"杂物房"。
『个案』
毛家饭店楼面部长高小姐告诉记者，虽然现在是上班时间，但饭店一般做的都是周末的生意。"因为附近的饮食生意还不错，所以其他几家商铺租金最低也要65元/平方米。"毛家饭店的商铺业主曾先生表示，毛家饭店和头啖汤这两家饭店的营业额都在十几万到几万之间。除了毛家饭店的铺位，他同时还买下其他好几家门店。
当记者问及开发商是否按时返还约定的租金时，曾先生说："有，都给了，不过不太方便透漏具体数目。"
美宜佳的店主告诉记者，他们的商铺面积约120平方米，一个月要交8000元租金！这里离阳光澳园 (论坛 新闻)小区很近，顾客大多数是小区里的住户，生意还算可以。
对象4：地王广场 (论坛 新闻)
『回顾』地王广场于2003年10月进入实质性运作，并开始内部认购。
据了解，开业当年实行全年免租策略，第二、三年分别拿出地王广场总成交金额的5%和6%返还给业主。地王广场首层销售价约3万元/平方米，扣除10%的激励基金，铺位实际价格为2.7万元/平方米。
地王广场物业管理费每平方米21元，临街铺位发展商不返租。据业内知情人士透露，项目采用部分业主返租形式，100个铺位中约有15个能得到返租，返租价在30-50元/平方米之间。
『现状』
依傍着人民公园及东湖花园 (论坛 新闻)沃尔玛的人流，位于东纵商圈内的地王广场有着一定的地理人气优势。
地王广场的招商主管杨先生介绍，这里较旺的店面，如一楼的街铺，租金大约要200元/平方米，其余楼上铺位最便宜也要50元/平方米。
地王广场一楼进驻了众多品牌商家，主要有必胜客、恒生珠宝、钻石世家、屈臣氏等大型品牌。上午9点半左右，一楼商铺已经开始开门准备营业了，并且很多店铺都打出了招聘启示。然而，地王广场三楼与此形成强烈的对比，三楼除了彩怡百货、苏宁电器、拉丁餐厅、网吧以及一间发廊外，其他100多商铺基本空置，有些还是毛坯店。二楼除进驻苏宁电器、彩怡百货以及真功夫以外，有差不多近半的商铺正在转让或者关闭。
『个案』
"我那店铺等于说全完了，冻结在那里了。"梁小姐花了13万元在地王广场三楼购买了一间8平方米的商铺。
梁小姐表示，当时合同上标有分三年给一定比例的返租钱，但数目比较少，所以不在意。问题关键在于这么好的地段，就因为开发商不愿意投入，管理不到位，甚至发生店铺被撬的事件。"我在那里做了不到半年就做不下去了，现在商铺还空着，管理费自从停业后也没有再交了。"
不过，租了二楼电梯口旁商铺的刘先生则幸运得多。他表示，两间商铺临近彩怡百货出口，所以生意还不错。
对象5：世博广场 (论坛 新闻)
『回顾』世博广场2004年正式公开发售，街铺返租三年，管理费20元/平方米，其他商铺采用十年返租，前三年返租回报率为7%，后七年递增5%。
『现状』
世博广场位于东城区中心地段，西临东城中路，南靠东城大道，四周均为成熟的新建成区，交通便利，人流较旺。
世博广场按照零售业占50%、餐饮业占20%、娱乐业占30%的商业组合分为九大板块。A区商家主要有海雅百货、钻石世家、六福珠宝及肯德基等。其中，海雅百货内还有周大福、nike以及莱尔斯丹等品牌商家，在东莞属于档次较高的百货商场。
不过，在G区内环有不少商铺贴上"招租转让"的启示，E区内环从E1114至E1124基本空置。而E区里楼一楼的儿童世界则更显冷清，除中间主道外，其余20多店铺一直空置关闭。『个案』
"这边人流很少的，生意都快做不下去了。"位于G座内环的布艺店刘小姐介绍，他们主要是出去外面接单，因此生意还能勉强维持下去，而附近的一些服装店也有意转让店铺的了。
从早上10点开始到中午吃饭时间，E区儿童世界一直都没有人气，只有零星几个人走过。某儿童用品店店员也坦言，这里没有人流，他11点多才过来开店。只有星期六日小孩子会多一点，可是这里租金大约要60元/平方米，生意比较难做.
东莞商铺面临返租到期潮
记者在调查过程了解到，返租到期潮从2009年开始，而未来两年内将有更多的商业项目面临返租到期问题。如第一国际一期商铺于2004年开售，部分商铺返租期限为5年，于2009年下半年到期；2006年开盘的中信慧坊销售均价约19500元/平方米，承诺五年返租，年回报率8%，将于2011年下半年到期；新华南MALL·生活城返租年限选择面比较多，从5年至12年之间，返租回报率为8%，少量商铺的返租期已经到期，还有部分商铺也将于今明两年到期。
“事实上，这只是一部分到期的返租商铺，因为还有大量的社区商铺也到期或临近到期。”万江某项目招商经理陈先生这样告诉记者，因为东莞的商业地产的开发太集中了了，随着时间的推移，相信还会有更多的返租到期商铺出现，届时势必会出现商铺返租到期潮。
商铺长期闲置现象出现
商铺返租初衷是便于商家统一管理和经营，通过科学及合理的规划，使项目保持自身特色，同时避免同质化竞争。然而，除了东城十三碗 (论坛 新闻)基本保持前期业态定位，且经营情况良好之外，东莞大部分商业项目都出现商铺长期闲置现象。
从记者实地调查结果来看，世博广场、地王广场、新华南MALL·生活城、第一国际、中信慧坊和香港街 (论坛 新闻)都存在长期空置的商铺，虽说业主们都能定期收到开发商“缴纳”的租金，但返租年限到期后的经营令人担忧。其中，位于中信阳光澳园东南侧的中信慧坊项目除了少量商铺出租外，不少商铺至今仍闲置未用,个别商铺内甚至堆满了杂物。
店面转让也相当普遍
记者在走访过程发现，许多商业项目的商铺不但存在闲置问题，同时空铺与“店面转让”现象也相当普遍，而商铺所处楼层越高，或商铺越靠项目内部，空置现象越严重。其中，愉景威尼斯广场的空置现象严重，项目东侧半个项目几乎全部为空铺。
调查结果显示，第一国际从BX1-001号到BX1-115号等100多间内铺空置，而新华南MALL·生活城的商业城三层约几百间内铺中，只有一间商铺在营业。世博广场虽然已经是经营得较旺的商业项目，但也有一些区域仍然存在空置商铺，如E区内环从E1114至E1124基本空置。F区除中间主道外，其余20多个店铺也处于空置关闭状态。
另外，还有一些空铺贴着“店面转让”，或留有经营过的痕迹。如地王广场二楼的空置商铺，有的店内的摆设完好，有的虽然人去店空，但店牌还保留着。
“这些空置商铺大多数是因为经营不下去。”几位场内租客介绍，据他们表示，如今的租客也面临着两条路，要么在挣扎中继续营业，要么也跟着在门口贴出“店面转让”的告示。
部分返租商户调整规划
从记者调查的情况来看，大型商业的经营定位与规划都有不同程度的变化，个别项目的经营定位与前期定位甚至发生了根本性的变化。与之相比，一些小型的商业或社区商铺，多数采取加大招商力度和降低租金的方法，甚至干脆置之不理，等着返租到期还铺于业主。
据了解，新华南MALL·生活城是主动调整定位最多的商业项目，其根据实际经营情况，在市场定位、业态等方面也作出了重大调整，并以新名字替换旧名华南MALL，力求以全新面貌出现，由原来的“主题式购物公园”转变为“国际化新都市主义生活街区”。
“就算经营情况最好的世博广场都要做出调整，更不用说其他商业项目了。”业界人士陈总坦言，返租是为了更好管理项目，实事上结果并不理想，这是商铺体量过大的必然结果。
实际租金低于返租回报率
据了解，本次受调商业项目的返租回报率普遍在7-8%之间，如第一国际项目的返租回报率为7%、中信慧坊与华南MALL项目的返租回报率均为8%。
那么，经过数年经营后的商业项目实际租金价位，与当年开发商承诺的返租回报率的租金与多大的差距呢？
记者从满堂红中介了解到，目前第一国际、中信慧坊、新华南MALL·生活城、地王广场和世博广场的首层租金价格大概分别是100元/平方米、80元/平方米、60-80元/平方米、220元/平方米和250-300元/平方米。如按照第一国际当年开盘售价2.5-3万元/平方米，回报率7%来计算，现实租金比承诺返租率租金低45-75元/平方米；中信慧坊按网上显示的销售均价1.95万元/平方米，按回报率8%来计算，现实租金比承诺返租率租金低50元/平方米。
“这跟当初商家描绘的相差太远了，现在租金根本提不起来，只要不闲置就算很开心了。”某商业项目业主黄小姐告诉记者，都这么多年了，租金是没有什么好指望的，就看物业售价能提高多少了。
部分业主和租户想转手
调查中记者了解到，无论哪个商业项目，都有为数不少的租户存在经营困境，不同程度地表示“想换个地方做生意”，甚至有的业主愿意低价抛售手中的商铺。
“整条街道的出租率不高。”中信慧坊业主表示，现在得自己设法找租客，不过出租商铺实在有点困难。另据一业主介绍，自从那家名为“紫星西餐厅”关闭后，商铺就一直没有其他租赁者。
购买第一国际一楼内铺的曾先生和林小姐都表示，出租告示贴了好久，连个求租电话都没接到。而经营“巴斯克”红酒的商铺业主罗先生则表示，当初花了300万元才买到这商铺，如果现在有人想要，200多万元都会拱手相让。因为罗先生认为，管理费太高了。
他告诉记者，“巴斯克”铺面空置了将近五年，却一直向开发商交1000多元/月管理费，现在虽然有租客租下来了，但因为管理费过高，租客表示可能会“转移阵地”。
（编辑：漪子）